[서울=뉴시스]김혜경 기자, 김하은 인턴기자 = 강남 아파트 가격은 세금 부담 등으로 주춤한 반면, 서울 외곽 지역은 가파르게 오르는 기이한 현상의 근본적인 원인을 두고 ‘사상 유례없는 주택 공급 부족’을 지적하는 분석이 나왔다.
지난 28일 부동산 투자 전문가인 최윤성 RM부동산연구소 대표(활동명 망고쌤)는 구독자 184만 명의 유튜브 채널 ‘부읽남TV’에 출연해 최근 강남 집값이 하락하는 이유에 대해 “초고가 주택에 대한 차별적 보유세 부과 정책으로 인해, 현금 흐름이 부족한 소유자들이 세금 부담을 이기지 못해 매물을 내놓고 있지만, 이에 응할 매수 수요는 없는 상황”이라고 진단했다.
서울 외곽 지역이 급등하는 이유에 대해서는 실수요자들의 대출 구조를 언급했다. 최 대표는 “전월세 만기가 돌아온 실수요자들이 집을 구매하려 하지만, 대출 규제상 15억원 이하 주택에 대출이 가장 많이 집중된다”라며 “이 가격대에 수요가 몰리면서 가격이 오르고, 연쇄적으로 15억원 이상 20억원 이하 주택까지 함께 오르는 효과가 나타나고 있다”라고 설명했다.
정부가 최근의 시장 흐름을 ‘지역 간 평탄화 과정’이라고 표현한 것에 대해서는 날 선 비판도 나왔다. 그는 “‘평탄화’라는 단어는 어울리지 않는다”라며 “많이 튀어나온 부분을 깎아 내리는 것이 아니라, 덜 오른 지역들이 함께 상승하는 ‘상향 평준화’가 진행되고 있는 것”이라고 지적했다.
향후 집값 전망에 가장 큰 변수로는 ‘극심한 공급 부족’이 지목됐다. 최윤성 대표는 서울의 아파트 입주 물량에 대해 “1982년 이후 서울 아파트 입주 물량이 1만 호 아래로 떨어진 적이 단 한 번도 없었다”라며 “내년에는 6000호, 후년에는 4000호로 1만 호 미만의 물량이 2년 연속 유지될 것”이라고 우려했다.
이어 “이대로라면 앞으로 3~4년 동안 한 번도 경험하지 못한 서울 입주 물량 가뭄에 시달리게 될텐데, 이를 단기적으로 해결할 공급 방법이 없다”라며 “결국 경제 위기가 오지 않는 이상 서울 집값을 잡기는 힘들다”고 진단했다.
금리 인상이 집값에 미칠 충격에 대해서는 우리나라의 경제 체력을 근거로 불안감을 일축했다. 그는 “체력이 나쁠 때 금리가 높은 때가 진짜 경제 위기”라며 “예상 경제 성장률과 기준금리의 차이가 0.5~1.5% 수준이라면 충분히 극복할 수 있는 범위”라고 분석했다.
또한 그는 마지막으로 실수요자들을 향한 조언도 남겼다. 남들과 비교하며 조급해하기보다는 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 장기적인 계획을 세워 실천하는 것이 중요하다며 “이동이 자유롭다면 2년마다 수익률이 좋은 곳으로 갈아타기를 시도하고, 장기 거주를 원한다면 본인이 해결할 수 있는 현실적인 문제에 집중해 접근해야 한다”고 조언했다.
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