[서울=뉴시스] 변해정 기자 = 이른바 ‘깡통 전세’를 막기 위한 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입요건 강화 조치가 월세화를 부추겼다는 분석이 나왔다. 월세화 현상은 저소득층·취약계층이 주로 거주하는 비아파트와 중저가 임대주택에서 집중적으로 관찰됐다.
10일 HUG 주택도시금융연구원이 최근 발간한 ‘전세보증금 반환보증 제도 변화가 주택 임대차 시장 구조에 미친 영향: 서울시 임대차 실거래 자료를 중심으로’ 보고서에 따르면 서울시 전체 임대차 시장에서 월세 계약 비중이 전세보증금 반환보증 가입요건 강화 이후 55.75%로 나타났다.
이 수치는 제도변화 이전 47.00%에 비해 8.76%포인트(p) 상승한 것이다.
이는 2020년 7월부터 지난해 6월까지의 국토교통부 임대차 실거래 데이터 309만9299건을 활용해 2023년 1월 제도변화 전후 각 2.5년을 구분한 후 분석한 결과다.
월세 계약 비중 변화는 주택 유형과 전세환산금액 수준에 따라 차별적으로 전개되는 모습을 보였는데, 특히 비아파트 및 중·저가 임대주택 시장에서 월세 선택 확률이 상대적으로 크게 증가했다.
주택유형별 월세 비율 변화를 보면 아파트는 40.61%에서 42.10%로 1.49%포인트 소폭 상승하는 데 그쳐 전세 우위의 시장 구조가 유지됐다.
이에 반해 연립·다세대는 17.77%포인트(35.22%→52.99%), 오피스텔은 14.62%포인트(53.24%→67.87%), 단독·다가구는 13.01%포인트(63.18%→76.20%)로 모두 10%포인트 이상 급증했다.
전세보증금 반환보증 가입요건 강화 이후 월세화 현상이 아파트보다 비아파트 시장에서 훨씬 뚜렷하게 심화되고 있음을 보여준다.
지난해 서울시 최우선변제금 상한인 5500만원을 기준으로 산정한 전세환산금액 별로는 저가 임대주택(최우선변제금 상한 이하 구간)의 월세 비율이 20.74%포인트, 중저가 임대주택(최우선변제금 상한의 1~3배 구간)의 월세 비율은 11.86%포인트 각각 상승했다.
반면 고가 임대주택(최우선변제금 상한의 5배 초과 구간)의 월세 비율은 3.89%포인트 상승하는 데 그쳤다.
또 개별 부동산 특성 중에서는 주택 면적이 클수록, 구축일수록 월세 선택 확률이 낮아졌다.
경제 및 부동산시장 변수 중에서는 전세대출금리와 전월세 전환율 상승이 월세 선택을 촉진하는 요인으로 작용하는 것으로 나타났다.
보고서는 “전세보증금 반환보증 가입요건 강화가 전통적인 전세 중심의 임대시장 구조를 약화시키고 월세화 경향을 촉진시키는 데 영향을 미쳤다”면서 “특히 월세화가 집중적으로 나타난 비아파트와 중저가 임대주택 시장은 보증금 미반환 위험이 상대적으로 높음에도 제도적 보호가 충분히 작동하지 않는 영역으로 확인됐다”고 말했다.
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